Одно из направлений надёжных инвестиций — это недвижимость. Но в какой сегмент вкладывать?
Сравним жилую и коммерческую недвижимость, выделим три основные момента:
1. Минимальный размер вложений.
Если инвестор жёстко ограничен суммой в несколько миллионов рублей, то имеет смысл смотреть в сторону жилой недвижимости.
Однако, при наличии 8-10 и более миллионов рублей имеет смысл смотреть в сторону именно торговых помещений — у них есть свои преимущества.
Коммерческая недвижимость не может стоить дёшево, в 2017 году средняя цена составляет около 150 — 200 000 рублей за метр квадратный.
2. Поиск арендатора и его надёжность.
Если смотреть поверхностным взглядом, может показаться, что найти клиента на аренду жилых помещений очень легко, ведь вокруг куча людей снимают квартиры…и выбор очевиден, однако, это не совсем верно.
Да, можно легко найти квартиросъёмщика…но найти стабильного клиента — гораздо сложнее.
Люди часто сменяют квартиру ближе к новой работе, переезжают на месяц или два — во время командировки, а в итоге для инвестора возникает проблема в постоянном поиске новых съёмщиков.
Это дополнительные задачи, вложения, а так же — дни вынужденного простоя недвижимости.
Конечно, можно поручить данную задачу специальному агентству, но оно запросит себе свою комиссию, и это снизит общую доходность проекта.
С коммерческой недвижимостью ситуация другая: найти арендатора сложнее, однако уже на этапе первичного общения можно примерно определить, насколько «стабилен» наш клиент.
Стоит понимать, что большая сетевая компания скорее всего будет успешнее, нежели совсем начинающий предприниматель, просто в силу опыта на других торговых помещениях.
Дополнительно отметим, что даже начинающий предприниматель гораздо лучше дисциплинирован в плане финансовых вопросов, поэтому шансы просрочек оплаты меньше, чем у квартиросъёмщиков.
Вывод: в долгосрочной перспективе коммерческая недвижимость интереснее для инвестора.
3. Окупаемость проекта.
Давайте сразу разделим рост стоимости объекта и окупаемость по арендной плате.
Окупаемость по арендной плате примерно одинакова, всё сильно зависит от конкретного объекта недвижимости. В среднем, для коммерческой недвижимости, она составляет около 12% годовых.
Тут же стоит учитывать стабильность арендатора, пункт 2, при одинаковом проценте окупаемости «на бумаге», в долгосрочном времени коммерческая недвижимость выиграет за счёт большей стабильности.
Что же с ростом стоимости объектов?
В обеих ситуациях можно получить хороший прирост, если выполнить покупку на ранних этапах строительства, однако тут и риски достаточно высоки.
Рассмотрим вариант, когда дом уже построен, в нём есть квартиры и торговые помещения: рост стоимости квартир зависит от благоустройства района, но, как правило, он не значительный, и возможен только при условии достаточного спроса; рост цен на коммерческую недвижимость обусловлен не только развитием района, а даже, скорее в больше степени, количеством жильцов вокруг.
Очень хороший показатель роста можно обеспечить при покупке коммерческого помещения в развивающемся районе.
___
В данной статьей мы описали наиболее вероятные ситуации и примеры, для подробной консультации по конкретному объекту пишите или звоните!
Обязательно посмотрите наши предложения по продаже торговых помещений от собственника.