Аннотация. В статье рассмотрены проблемы функционирования рынка недвижимости в России на региональном и межрегиональном уровне. Предложен перспективный механизм оборота недвижимости между частными лицами, предприятиями малого и среднего бизнеса и другими заинтересованными субъектами.
Abstract.
Ключевые слова: жилой и нежилой фонд, занятость населения, инфраструктура, малый и средний бизнес, апартаменты, программа, риэлтор, рынок недвижимости.
Key words: residential and nonresidential fund, social tensions, employment, infrastructure, small and medium businesses.
В развитых странах важнейший сектор национальных экономик составляют малые и средние предприятия (МСП). Если крупные предприятия определяют уровень научно-технического и производственного потенциала страны, то малые и средние предприятия, являясь наиболее массовой формой деловой жизни, обеспечивают сферу услуг и социально-экономическую стабильность развития. Сектор малых и средних предприятий отличается повышенной динамичностью, гибкостью, инновационной активностью, способностью к быстрому созданию новых товаров и услуг, генерацией новых рабочих мест.
Например, за последние десятилетия в США примерно 55 % всех инноваций и около 75 % новых рабочих мест были созданы в секторе малых и средних предприятий. При этом эффективность капиталовложений здесь примерно в 9 раз выше, чем в сфере крупного бизнеса (см. табл. 1).
Таблица 1
Роль МСП в экономике некоторых стран
| Страна | Доля МСП в общей численности занятых, в % | Доля МСП в ВВП страны, в % |
| Великобритания | 52 | 53 — 56 |
| Германия | 69 | 55 — 57 |
| США | 53 | 50 — 52 |
| Япония | 78 | 52 — 55 |
| Венгрия | 65 | 50 — 52 |
| Польша | 60 | 50 — 52 |
| Россия | 13 | 10-11 |
В этой связи одной из важнейших функций государственной поддержки и регулирования предпринимательства является формирование организационной и рыночной инфраструктуры, в частности, торгово-офисного обеспечения деятельности.
Одним из основных путей решения «жилищной проблемы» малого бизнеса в Санкт-Петербурге является перевод квартир жилого в нежилой фонд на первых этажах. Рассмотрим плюсы и минусы решения этой проблемы.
Базу перевода жилого фонда в нежилой составляют панельные, блочные многоквартирные дома постройки второй половины XX века. В Санкт-Петербурге администрации районов с середины мая 2012 года перестали переводить квартиры на первых этажах жилых зданий из жилого в нежилой фонд. В итоге парализованным оказался рынок, объемом более 6 млрд. рублей в год.
Официальным поводом для такого решения послужили результаты проверки районных администраций и жилищного комитета, которую в мае провела городская прокуратура, указавшая чиновникам на нарушения в процессе перевода квартир. В частности, по мнению прокуратуры, перевод, а именно создание отдельных входов в такие квартиры с улицы, нарушает правила эксплуатации жилищного фонда, которые запрещают манипуляции в капитальных стенах блочных и панельных зданий (Постановление Госстроя № 170 от 27.09.2003 г.).
В процессе перевода квартир в нежилой фонд происходит присоединение общедолевого имущества дома, что, согласно Жилищному кодексу, невозможно без согласия всех его жильцов.
Традиционно перевод жилых помещений в нежилые вызывает социальную напряженность в связи с ухудшением, по мнению жильцов дома, уровня комфортности среды. Многих соседей беспокоят шум, грязь и другие неприятные спутники нашего малого бизнеса. Кроме того, не самые прочные блочные коробки активно перестраиваются, зачастую нарушая целостность конструкций. Стараясь сэкономить деньги на проведении общестроительных работ, собственники-дилетанты не укрепляют перекрытия или делают это ненадлежащим образом, чтобы произвести экономию денежных средств. Кроме того, данная группа лиц выполняет и другие работы не в соответствии с рабочим проектом, который должен согласовываться в различных органах власти, в том числе и по внешней архитектуре (КГА, КГИОП). Экономятся деньги на установку дорогостоящих оконных дверных проемов и качественное изготовление крылец для организации отдельных входов. С целью увеличения максимально полезной площади торгового зала недобросовестные собственники демонтируют большую часть несущей стены, что нарушает конструктивную особенность и несущую способность перекрытий.
Много нареканий у населения вызывает стремление получить максимальную прибыль путем организации круглосуточных магазинов и кафе, которые не соблюдают должным образом санитарные нормы. Кроме того, отдельные собственники сдают в аренду помещения, находящиеся вблизи детских садов, школ и других социально-значимых учреждений, в таких местах происходит незаконная торговля спиртными напитками, сигаретами.
По мнению авторов, необходимо увеличить наказания в виде штрафов за несоблюдение санитарных и строительных норм как внутри самого помещения, так и в прилегающей к нему территории. Необходимо ввести санкции за неправильную эксплуатацию помещения, в частности, если объект переведен для целей реализации промышленных товаров, а используется не по назначению без соответствующих дополнительных разрешений.
Согласно Жилищному кодексу переводы квартир в нежилой фонд на всей территории РФ разрешены. Однако каждый регион трактует данный закон по-разному. В связи с тем, что на сегодня переводы в нежилой фонд в Санкт-Петербурге приостановлены, многие инвесторы начали вкладывать деньги в другие регионы и за границу. Данный процесс вызывает дальнейшее увеличение оттока капитала из страны.
В числе положительных моментов перевода квартир на первых этажах из жилого в нежилой фонд можно указать улучшение жилищных условий многих тысяч горожан, в том числе молодых семей, что несомненно отражается на демографической ситуации в городе.
Расселение и дальнейший перевод в нежилой фонд будет увеличивать предпринимательскую активность и способствовать притоку работников в малый бизнес.
Развитие магазинов и офисов шаговой доступности ведет к социальной удовлетворенности маломобильных групп населения (пенсионеры, инвалиды), которым удобней совершать покупки и операции рядом с домом.
Развитие коммерческой деятельности на первых этажах ведет к росту естественной конкуренции в бизнесе, что способствует увеличению ассортимента товаров и услуг и снижению цен.
Во всем мире основным налогоплательщиком является малый бизнес. Развитие малого бизнеса будет способствовать дополнительному увеличению бюджета города, который в последнеевремя был существенно уменьшен, в связи с переводом крупных налогоплательщиков на уплату налогов по месту их деятельности.
По данным статистики, в Санкт-Петербурге переводилось около тысячи квартир в год, что способствовало уменьшению социальной напряженности и дополнительной занятости населения.
Одновременно следует отметить еще очень важный фактор, что граждане, проживающиев настоящее время на первых этажах и желающие переехать в лучшие жилищные условия, не только решают свой квартирный вопрос, но и способствуют развитию строительного комплекса в целом, так как большинство встречных вариантов для расселения – это новое строительство.
Организация магазина или офиса из бывших квартир связана с благоустройствомприлегающей территории (ремонт фасадов, мощение тротуарной плиткой, дополнительное освещение, установка мусорных урн, постоянная уборка близ лежащей территории и т.д.).
На месте переведенных квартир организуются не только магазины или офисы, но и аптеки, ателье пошива, стоматологические и офтальмологические кабинеты, а также курсы по изучению иностранных языков и другиесферы обслуживания населения, что также способствует решению социальных вопросов граждан, живущих в данном микрорайоне.
Развитие данного направления экономики влечет за собой активизацию и создание смежных, обслуживающих отраслей, таких как проектные, клиринговые, ремонтно-строительныеорганизации, бухгалтерские центры и т.д.
Из всех вышесказанных моментов можно сделать общий вывод, что
на сегодняшний день перевод квартир в нежилой фонд актуален и нужен городу не только для увеличения количества и качества оказываемых услуг. При этом решаются многие проблемы занятости в мегаполисе благодаря созданию новых рабочих мест для коренного населения и мигрантов, что имеет как социальное, так и самостоятельное политическое значение.
Закон не запрещает переводить квартиры в нежилой фонд. Можно предсказать, что отказ районных администраций от перевода будет обжалован заинтересованными собственниками в суде и их шансы на признание незаконности такого отказа велики. Традиционно перевод жилых помещений в нежилые вызывает социальную напряженность в связи с ухудшением, по мнению жильцов дома, уровня комфортности среды. Позиция прокуратуры понятна – защитить интересы граждан, но популизм не может быть основанием для неисполнения закона.
Не стоит забывать о появлении в последнее время нового сектора на рынке жилья – так называемых квартир без прописки, или апартаментов.
В настоящее время под апартаментами понимаются нежилые помещения, которые продаются в собственность, и используются для проживания. По существующим в настоящее время в РФ нормативам такой формат недвижимости лишь формально пригоден для жилья, прописаться в такой «квартире» юридически невозможно. В современной российской реальности апартаментные комплексы появились в основном потому, что у девелоперовпоявилось желание более рационально использовать земли, предназначенные под строительство коммерческих зданий.
Большинство покупателей или арендаторов апартаментов не интересует вопрос прописки, так как это не первая недвижимость в их активах.
Сам факт появления апартаментов на рынке недвижимости может положительно сказаться на динамике рыночной стоимости жилья во всех сегментах, причем как при покупке, так и при аренде недвижимости.
Остается лишь отметить, что апартаменты как таковые присутствуют только в премиальном секторе недвижимости. В секторе недвижимости эконом-класса российского рынка, апартаменты как вид практически отсутствуют. Можно лишь отметить жилой комплекс эконом-класса серии КОПЭ-Парус на Ярославском шоссе, 122-124, построенный в 2007 году. Однако он до сих пор так и остался единственным объектом в своем классе в Москве.
Таким образом, становится очевидной необходимость создания программы по трехстороннему обороту объектов жилого и нежилого недвижимого имущества, с апробацией в ряде регионов, и перспективой присвоения статуса межрегиональной.
Выходу в свет такой программы могут способствовать следующиефакторы:
- Серийность большинства рассматриваемых объектов
- Свободный доступ к проектной информации по зданиям
- Свободный доступ к информации по текущему состоянию жилых объектов
- Свободный доступ к нормативно-правовым актам местных региональных и федеральных властей в области недвижимости.
В связи с тем, что назначение рассматриваемых помещений ограничено – как правило это магазины или предприятия сферы услуг — разрабатываемая программа может включать нормированные пакеты документов для подавляющего большинства подобных предприятий.
Так, например, авторам представляется возможным создать несколько основных пакетов документов, с соответствующими этим пакетам регламентами проведения процедур по изменениюсоциального статуса объектов:
- Сфера услуг
- Розничная торговля
- Оптовая торговля
- Офисное предназначение
- Апартаменты
- Разное
Таким образом, в зависимости от назначения объекта, у заказчика появляется возможность привести в порядок как документацию, так и сам объект согласно регламенту еще до начала контакта с властями, для наиболее быстрого принятия решений.
Так же нужно отметить, что в настоящее время имеется практика разделения ответственности различных служб за те или иные аспекты эксплуатации помещений: пожарные службы, СЭС, госгортехнадзор, полиция – в настоящее время по одним и тем же, унифицированным проектам – принимают решения разрозненно друг от друга. Это создает существенные проблемы для собственников – как нормативно-правового, так и имущественного характера.
Авторам представляется возможным при подаче документов в режиме «одного окна» формализовать техническую инспекцию объекта, и его освидетельствование одним лицом, которое может спокойно принять положительное решение в рамках стандартизированной должностной инструкции и проектной документации. Такой подход максимально удобно вписывается в формат электронного предоставления услуг.
Так же, авторы считают, что разрабатываемая программа сможет существенно улучшить текущее состояние дел в российской экономике недвижимости:
- Открытием свободного доступа к информации о текущем состоянии жилых зданий
- Прозрачностью смет и нормативной документации на инженерное обслуживание зданий, и как результат – объективным вычислением стоимости коммунальных платежей с максимально возможной на сегодняшний момент ясностью в расчетах.
- Разработкой регламентированного порядка действий местных властей в разрешении жилищно-бытовых, хозяйственных и имущественных споров и недоразумений в области недвижимости вообще, и риэлторской деятельности в частности. В настоящее время какое-либо общее мнение, по тем или иным вопросам недвижимости, у представителей власти в различных регионах отсутствует.
- Приведение статистических материалов по ценам на объекты недвижимости и оказываемые в этой сфере услуги в общий, удобочитаемый для всех регионов формат.